土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。

  （一）土地费用

  土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。

  主要有以下几种：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、股东投资入股土地的投资折价、租用土地的土地租用费

  1.征收补偿费

  征收补偿费分为：集体土地征收费用和城市国有土地上房屋征收补偿费用。

  ①集体土地征收费用最重要的包含：土地征收补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。

  ②城市国有土地上房屋征收补偿费用最重要的包含：被征收房屋价值的补偿，因征收房子造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房子造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。

  2.出让地价款

  土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。

  ①以出让方式获得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成；

  ②以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，有必要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城市房屋拆迁费用。

  例题：以出让方式获得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（）。

  a.土地出让金b.征地拆迁费c.基础设施建设费

  d.土地转让费e.契税

  3.土地转让费

  土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式获得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。由于土地转让活动通常以转让公司股权的方式来进行，被转让的土地上往往也已经进行了某些特定的程度的开发建设活动，因此土地转让费的估算相对复杂，常常要房地产或土地专业估价人员协助。

  4.土地租用费

  土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式获得土地使用权能够大大减少项目开发的初期投资，但仅在部分工业开发项目和公共租赁住房项目用地上有少量实践，在竞争性较为激烈的商品房项目开发中极为少见。

  5.土地投资折价

  开发项目土地使用权可以来自开发项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但通常要将土地使用权评估作价。

  应当注意的是，土地费用中，除了包括上述直接费用外，还应包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。

  （二）勘察设计和前期工程费

  勘察设计和前期工程费最重要的包含开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

  项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。正常的情况下，规划设计费为建筑安装工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

  “三通一平”等土地开发费用，最重要的包含地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算，可结合实际工作量，参照有关计费标准估算。

  （三）房屋开发费（重要考点）

  房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

  1.建筑安装工程费

  建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设施安装、空调进气通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、别的设备及安装等）等。

  2.基础设施建设费

  基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。最重要的包含：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。

  3.公共配套设施建设费

  公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。最重要的包含居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

  在可行性研究阶段，房屋开发费，中各项费用的估算，能够使用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也能够准确的通过类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。很常用的方法有以下几种：

  （1）单元估算法

  单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。

  （2）单位指标估算法

  单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量（kk/h）指标计算，变配电安装按设备容量（kva）指标计算，集中空调安装按冷负荷量（kk/h）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（m3/h）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度（m）指标计算，室外道路按道路面积（㎡）指标计算等。

  3.公共配套设施建设费

  （3）工程量近似匡算法

  工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

  （4）概算指标法

  概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

  某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡。总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。

  解析：以单位为单位，不是按平米，14*150＝2100（万元）

  例题：房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（）

  例题：在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。

  a.单元估算法b.单位指标估算法

  c.概算指标法d.工程量近似匡算法

  (四)、其他工程费

  其他工程费最重要的包含临时用地费和临时建设费、工程建设价格咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

  (五)、开发期间税费

  房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期间所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。最重要的包含：固定资产投资方向调节税（现暂停征收）、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

  (六)、管理费用

  管理费用是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。最重要的包含：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、非货币性资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

  管理费用可按项目总投资的3%～5%估算。如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费用应该在各个项目间合理分摊。

  (七)、销售费用

  销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。（注意：不包括销售税费，销售税费不属于投资估算成本）

  例题：在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。（2006年试题）

  a.管理费用b.销售费用c.另外的费用d.前期费用

  (八)、财务费用

  财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。（史记：此处的说法不仅与理论教材说法有严重差异，而且与本教材第六章的财务费用说法也不相同，参见开发教材例6－5，个人觉得财务费用应包含在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费）

  例题：在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

  a.折旧费b.审计费c.金融机构手续费d非货币性资产摊销费

  (九)、不可预见费

  不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。

  当开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备正常运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，维修与保养费，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。各项费用的估算方法，请参考本书第十章有关内容。

  知识点二、资金使用计划

  开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要最大限度地考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的详细情况。表8-2为房地产开发项目资金使用计划表的示例。

  知识点三、收入估算与资金筹措

  （一）收入估算

  估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划（含销售、出租、自营等计划）。

  1.租售方案

  租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，此时必须明确；出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期（年、半年、季度、月）拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。

  2.租售价格

  租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到项目的租售价格。也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。

  租售价格的确定要与开发商市场经营销售的策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系做多元化的分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。

  3.租售收入

  房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。对于出租的情况，还应考虑空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和空置率（未租出建筑面积占可出租建筑面积的百分比）对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期（年、半年、季度、月）所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收人的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式进行。

  销售收入与经营税金及附加估算表

  出租收入及经营税金估算表

  4.收款方式

  收款方式的确定，应考虑当地房地产交易的付款习惯，确定分期付款的期数及各期付款的比例。

  （二）资金筹措

  资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收人计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。项目的资产金额来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。图8-1为资金筹措计划原理示意图。

  在资金使用计划和资金筹措计划的图8-1资金筹措计划原理示意图基础上，可以编制资本预算与资金筹措表

  例题：预租售收入可当作房地产开发项目的资产金额来源。（）

  解析：资产金额来源有三方面，分别是资本金、预租售收入和借贷资金。

  例题：房地产开发项目的资产金额来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）。